用一句话总结未来的楼市

  过去七年，重点城市绿化率普遍低下、高容积率、高密度、中低车位比的中低端社区几乎是市场主流。

  （这部分论述，白皮书中有更详尽的数据解释）2000-2020年，是中国城镇化速度最快的20年。

  其中，2010-2020年中国城镇化仍然能保持1.34%的年均速度，蒙眼狂奔。

  高速的城镇化和高速的人口聚集，带来的是大中型城市内部大量刚性需求的诞生。

  以租赁住房和共有产权住房为主体的保障性住房，将占到重点城市住宅总供应比例的30%-50%。

  （关于这部分，在白皮书中有更详尽的分析论述）根据七普数据，中国城镇家庭正在从单个大家庭，逐渐裂变成1-2个小家庭。

  1990 年第 4 次普查中，中国家庭户均人口为 3.96 人。但七普多个方面数据显示，户均人口已下降到2.62人。

  但是对于城市家庭裂变所产生的刚需，他们的父母本身就有房子。他们对于品质空间的要求，要大于“住人”空间的渴求。

  下面这张图，是大碗在考察时所看到的绿城在杭州下沙即将入市新盘的刚需户型。

  通过LDKB（餐客厨空间一体化），让整个客厅的视觉面积相当于常规120㎡户型的客厅空间面积，以此满足“品质刚需”家庭所需求的“更大的复合客厅”。

  它敲掉常规厨房的隔离墙，通过吊轨折叠玻璃推拉门，再搭配上一个岛台，就把一个6㎡的厨房做成了一个“开打开/可封闭”的多功能灵活空间。

  关闭推拉门，就是一个中餐厨房；打开推拉门，就是一个类西厨的吧台；甚至，还能变成灵活办公桌。

  白皮书中，还有更详尽的内容，去阐述未来最受青睐的刚需户型，所一定要具有的若干特征。

  但“想要一套房子塞下更多功能”的品质刚需，他们的需求只能在商品房市场里得到满足。

  过去十年，中国楼市的消费主体就是城镇化浪潮下的进城刚需。彼时的楼市特征，属于典型的“住房消费”。所谓住房消费，就是“买得起，有的住”。

  经历了2010-2020史无前例的住房开发浪潮后，城镇户均住房套数达到 1.1 套，人均住房建筑面积达到约 40 平方米，住房自有率超过 85%。

  中国一半以上的城镇居民，都居住在面积小、质量低、配套差、物业管理不足的老公房、经适房以及2000年以前建成的大量老旧住房里。

  下面这张图是根据大碗所做的数据采样和客户访谈结果，梳理出来的改善客户的真实需求表。

  新时代里的改善客户，对电梯、阳台、主卧和客厅等空间也有了更多的功能延展要求。

  客厅里能放一台钢琴，能增加一个茶室，有个随便什么时间都能封闭和打开的学习空间。

  （红色方框位置），以此解决一家人对于客厅所寄于的多重复合功能。该空间通过吊轨玻璃折叠门软隔离。打开玻璃门，就是超大横厅。关上玻璃门，就是一个书房、一个琴房，乃至一个茶室。

  近4成客户，希望主卧增加办公和化妆区；超3成客户，希望主卧配备独立步入式衣帽间；近一半客户，强调主卧的收藏功能。

  这个户型中，通过“主卧小家化”设计（红色方框位置），聚合了办公、化妆、休闲、步入式衣帽间等诸多复合功能。

  不仅可以存放小孩玩具和推车，更要可以存放大衣和行李箱，甚至还要存放老年轮椅。

  下面这张图，是我们在考察时所看到的绿城富阳和超山某楼盘的玄关800柜设计。

  他把传统的玄关柜进深，扩充到800mm，且分割成若干个不同功能的空间。

  下层空间，可以存放婴儿车、行李箱，甚至是轮椅；中层空间，可以存放各类鞋子；边柜还增加了带除菌净味功能的大衣柜。

  作为拥有14亿庞大人口的国家，哪怕把都市圈和城市群做的再大，把一线和强二线重点城市的保障房体系做的再好，依旧无法容纳所有的人口。

  身处杭州的大碗自然也把“新型城镇化中的三四线城市楼市机会”作为本次课题的研究重点。

  我们深入分析了浙江重点地市和县城的楼市成交结构，我们得知两个很重要的趋势：

  前面提到，过去三四线城市的楼盘外立面风格大都是简欧、地中海、托斯卡纳……风格过气，用材简陋。

  关于这样的一个问题，很多一线城市的社区也都没有办法解决。但是绿城在浙江三四线的丽水市有个楼盘，解决了这个问题。

  而这个室外的下沉庭院，周末和节假日还可当作观影、演出和派对的社区活动场地。

  地下大堂、专属通道、下沉庭院、地面入口、人车分流、交通有序、一站式解决多种使用场景……

  家门口没有了便利店、生鲜店、理发店……最后一公里的配套需求，该如何解决。

  把传统的封闭底商打开，做成透明的玻璃盒子，商业外摆又与街心公园消融在一起。

  底商的二楼，也用上大幅的玻璃窗，引入城市书吧/健身房/咖啡厅等业态。书桌前的你，能够正常的看到璀璨的城市星火。城市里的他，能够正常的看到玻璃盒子里读书的人。

  ——把一线和强二线城市的创新和迭代，投放在三四线城市，甚至部分优先一二线。

  除了以上例子之外，还有泳池、春知学堂和满足三代人共生共荣的代际园区……等等一二线城市都刚刚用上、甚至还未用上的产品创新，都陆续被投放到了绿城所布局的地级城市中。

  以更低廉的居住成本和更迅捷的通勤交通，再次满足城市刚需和土著养老迁徙的居住需求。

  不仅要基本的居住功能，还要更高的居住品质，虽买不起大户型，但不愿在保障房里将就的品质刚需。

  其他行业的产品迭代，几乎是以月为周期。地产行业的产品迭代，却以10年为周期。

  新的城镇化趋势、新的人口变化趋势和新的空间变革，正凿击在新旧交替的裂缝上。

  ——城镇化率下降了、出生率下降了、人均住房面积超标了、人均住房拥有量满配了……楼市完蛋了。

  但是，当你真正耐心研究完“城镇化与人居空间变革”这个庞大课题时，就会发现：

  聚焦改善客群，聚焦他们对于“住的更好、同样空间满足更多需求”的实际要求。

  聚焦代际共生，聚焦他们对于“同一个社区满足老中青三代人需求”的实际要求。

  聚焦消费场景，聚焦“线上消费比例增加和高学历人口比例提高”所导致的社区空间变化。